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  • 万科地产:“失控”的逻辑 去中心化的试验

    来源:www.varcise.com.cn 发布时间:2020-01-27

    万科总裁余良将《失控》视为“圣经”,凯文凯利的“失控”思想是万科“网络转型”的思想源泉。这种强调“去集中化”的模式正在深刻改变万科的传统房地产业务,也正在成为打开工业房地产大门的垫脚石。

    余良试图让万科摆脱传统的发展思维,重建一个持续现金流的运作中的万科“新常态”。为此,于亮去年提出了体现万科战略转型的“城市配套服务提供商”的新定位。

    10月25日,在万科广深区域市场交易所,余亮在接受媒体采访时进一步解释了“城市配套服务提供商”的概念。“万科作为城市配套服务提供商,未来可以做三件事:第一件事是传统住宅;第二,消费者体验房地产吗;第三,做工业地产。这包括工业园区、物流地产、办公楼、大型建筑群等。”余良说,“第一件事和第二件事是关于顾客的变化,第三件事是关于城市的变化。”

    显然,万科的跨境工业地产已经濒临崩溃。

    11月初,有消息称万科和天安数码城获得了上海张江高科技园区北蔡片区的一块工业用地(12.12,0.43,3.68%)。据相关媒体报道,该地块占地16万平方米,即将开工建设。它最早将于明年5月正式揭幕。

    巧合的是,一个月前,东莞万科综合工业园正式签约落户大朗镇。工业园区还涵盖物流、仓储、增值服务、高科技企业孵化器和创意产业等多种形式。东莞万科总经理王吴海告诉媒体,这是万科集团开发的第一个工业园项目。

    大浪镇万科综合工业园区可能是万科的第一个综合工业地产项目,但万科绝不是第一个水产养殖的房地产测试。自2012年以来,万科涉足郑州、青岛、深圳、廊坊、武汉等地的工业地产,范围从文创园、五六园、工业园区到总部基地。然而,这些项目的共同点是万科的部门是主要的推动者。

    “随着总部全面下放权力和全面测试错误,万科在各个城市测试水务产业房地产时更加自由和积极。”一位熟悉万科的人士告诉记者。

    转型:从开发商到运营商的飞跃

    8月18日,万科发布了今年上半年的财务报告。该公司今年上半年的营业收入和股本回报率指数同比略有下降,营业收入自2010年以来首次下降。

    万科表示,今年上半年,全国商品房销售面积为4.25亿平方米,同比下降7.8%。其中,万科关注的14个主要城市今年上半年有较大调整,商品住宅销售面积同比下降20.9%。

    “没有成功的企业,只有时代的企业”。张瑞敏的话也反映出余良改革万科市场环境的逻辑已经改变,一个伟大的企业不可能永远活在过去的光环中。

    2013年7月1日,余亮在Xi安的新闻发布会上首次谈到万科的转型:“未来10年,住房需求将会稳定甚至萎缩。万科也将遭遇规模上限,因此公司将转型为城市配套服务提供商,即使规模达到上限,企业也能找到新的增长点。”

    今天,万科正在准备突破天花板。从国际化战略到商业地产、养老地产、工业地产以及余良所说的“五菜一汤”,万科正试图通过“小股交易”的方式使经营管理产生价值,工业地产也是重要的一步。

    ”与传统住宅房地产开发不同,工业房地产本身具有资产重、经营重的特点。通过将工业地产的工业资源注入万科在城市的配套服务,万科的运营圈可以更加完整。”黄立冲公司

    除了10月13日正式签约落户大朗镇的东莞万科综合工业园项目,以及11月初万科和天安数码城共同收购上海一块工业用地的消息,万科还有几个工业地产项目已经进入媒体视野。

    据本报早前报道,万科早在2012年就接管了郑州美明全球高科技智能产业园的开发。2013年,万科还在青岛大力建设青岛国家广告产业园。

    物流地产方面,北京万科今年5月与河北廊坊国有土地开发建设投资有限公司签署协议,宣布进军物流地产领域。8月23日,贵阳万科与贵阳龙里县签署了总投资10.5亿元的综合物流仓储项目。此外,万科在武汉市新洲区还有一个占地189亩的仓储项目。

    总部基地方面,万科的项目主要集中在深圳,包括政府的BOT模式前海企业大厦和深圳六大总部基地之一的流溪东总部基地综合体。

    虽然万科的“姓氏”得以保留,但分布在全国各地的这些工业地产项目,除了物流地产、文学创作园、单户企业、科研办公楼等,还有不同的经营模式。

    事实上,除了物流开发商可以实现相对标准化和规模化外,国内其他行业开发商大多是区域性的,所谓的“模型复制”相当困难。因为城市之间在产业规划和土地政策上存在着相当大的差异,而工业地产的运营与城市发展密切相关。“如果总部完全下放权力,全力尝试犯错,万科将会更自由、更积极地在各个城市测试水务产业地产。”一位熟悉万科的人士告诉记者。

    联合:抵御风险的唯一方法。

    但是,“从目前的情况来看,万科各地工业地产项目的运作还不成熟。北京联合东方集团执行副总裁梁玉环对中国房地产报记者表示:“青岛国际广告工业园和郑州项目都抱有很高的希望,但由于产业定位等问题,它们在吸引投资方面都面临困难。”。

    郑州美明科技园项目本身暴露了它的短板。

    2012年12月,万科与美晶集团“结婚”成立郑州万科美晶有限公司后,美晶集团将其7个住宅、办公、科技园项目注入一家合资公司,负责新公司的开发和推出。梅明科技园就是其中之一。然而,该项目土地性质不明,土地分割和出售困难,使工业地产领域的新来者万科进退两难。

    虽然“去中心”可以释放当地企业经营工业地产的活力,但如何在没有“离心”的情况下把握“失控”的程度已成为他们走向工业地产的关键一步。

    所以在内部,万科专门成立了上海万科工业地产事业部,作为整个集团工业地产业务的孵化试点。同时,我们不断从普罗斯、华夏幸福(37.43、0.05、0.13)等工业地产专业团队中招聘人员,在其总部设立物流地产事业部,并在各事业部推广项目投资跟踪系统,将运营团队与项目捆绑在一起。

    从外部来看,万科也开始脱离孤军奋战。最近,天安数码城联手接管了上海的土地,这凸显了其使用武力的策略。

    今年4月,上海刚刚出台了新的工业用地政策 《失控》。根据规定,工业用地工业项目、研发总部项目和标准厂房严禁转让,而对于通用研发总部项目,业主应持有70%的产权,其余部分可单独转让。

    对于工业地产新招万科来说,此时与天安数码城一起拿下这块土地,一方面避免了因房地产开发而带来的风险

    金融化和专业化是万科选择物流地产的方式。万科集团高级副总裁毛大庆透露,万科正在向普洛斯彼罗学习。“找个地方盖房子是我们的基本能力。资金引入上游,企业位于下游。我们利用品牌优势作为服务提供商。这是我们的想法。”

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